眼瞅着2026年元旦钟声要敲响，不少房奴心里乐开了花，月供又要变少了。房贷这东西，分公积金和商业贷款两路。今年5月央行发了话，公积金贷款利率往下调，首套房五年以上从2.85%砍到了2.6%，二套房从3.325%变成了3.075%。全国公积金贷款重新计价雷打不动都是1月1日，明年起，首套二套统统降0.25个百分点。

许多人买房没资格用公积金，只能选商业贷款，这波人更多。商贷利率明年1月1日降不降？有人降，有人看热闹。这得从商贷的底子说起，它由五年期LPR和固定加点数凑成，固定加点数除非国家统一政策，一般雷打不动，变数全在LPR身上。

存量商贷重新报价日分两类，一类是贷款发放的对月对日，另一类定在每年1月1日，后者最为普遍。对于这拨人，年底12月的五年期LPR降没降，直接决定明年月供多少。2025年5月起，五年期以上LPR一直是3.5%，2024年12月还是3.6%。这么一比，明年1月1日起，这部分人的商贷利率能降0.1%。

举个例子看得更明白。假设李四商贷加点是-30个基点，重新报价日就是元旦。2024年12月LPR为3.6%，2025年元旦利率就是3.6%减0.3%，等于3.3%。到了2026年元旦，依据2025年12月3.5%的LPR，利率变成了3.5%减0.3%，也就是3.2%。从3.3%降到3.2%，正好跟着LPR走了0.1%。

省了多少钱咱细算。100万商贷，30年期限，等额本息还款。利率3.3%时，月供4379.55元，总利息57.66万元。利率落到3.2%，月供变成4324.67元，总利息55.69万元。一对比，每月少还54.88元，30年省下1.97万元。当然，大家剩余还款年限往往不足30年，省下的利息肯定没这么多。

一个月省下五十多块，下馆子都不够，聊胜于无。降息总比不降强，积少成多，现在的月供跟2022年以前比起来，那是少了一大截。这就叫苍蝇腿也是肉，蚊子再小也是荤。

手里闲钱要不要提前还贷？现在定期存款、大额存单、国债，连稳健理财收益率都低得可怜，年化2%顶天了，跟3%以上的商贷利率一比，差了一大截。兜里留足保命钱，剩下钱拿来提前还款，从投资角度看，这笔账划算。要是你是投资大神，年化收益率能稳稳当当做到4%、5%，钱攥在手里自然更合适。